Что такое перераспределение земельных участков?
Содержание:
Перераспределение участков — это юридическая процедура, при которой из нескольких соседних участков образуются новые. Перераспределение может касаться нескольких ЗУ, каждый из которых уже не существует как отдельный объект гражданского права.
Конкретные детали перераспределения частных и государственных участков.
- На всех стадиях юридического процесса существует множественность. Создание нескольких участков из одного — разделение — и создание одного из нескольких исходных, т.е. слияние. Оба эти определения относятся к категории перераспределения.
- Перераспределение применяется только к смежным участкам, частичные границы которых совпадают.
- Количество новых участков может отличаться от количества исходных или перекрываться с ними. Во втором случае количество участков остается прежним, но границы и площади меняются.
Сохранение и возникновение прав собственности при перераспределении участков регулируется правоустанавливающим документом — соглашением о перераспределении участков между частными лицами, решением государства или муниципалитета. Если исходные ЗУ предлагаются частным лицам в безвозмездное пользование, то возникают аналогичные права собственности на участки различных размеров и конфигураций. Права на свободное и наследственное владение возникают одинаково: объект (границы и размер) меняется, а права остаются. Право беспрепятственного доступа, доступа для скота, доступа к водоемам или лесным массивам передается от первоначального землевладения новому землевладению в тех же границах.
Правовые предпосылки и условия
Статья 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок перераспределения площади и границ. Законодательный акт предусматривает возможность перераспределения границ в упрощенном порядке — для этого владельцы смежных участков должны подписать письменное соглашение и зарегистрировать его в местном муниципалитете. Заключительным этапом упрощенного перераспределения является регистрация вновь образованных ЗУ в кадастровом реестре. Действующее законодательство различает три варианта изменения границ при непосредственном участии собственников
- Юридические и физические лица. Для завершения этой процедуры необходимо соглашение между собственниками и разрешение государственных органов.
- Муниципалитеты. Данный вид сделки характерен для государственных органов, передающих право собственности от одного владельца к другому.
- Муниципалитеты и частные лица. Законодательство предъявляет особо строгие требования к земельным участкам, а процедуры регулируются специальными нормативными актами.
В 2016 году вступил в силу Федеральный закон № 344, который внес ряд изменений в правила перераспределения земли. Ниже перечислены основные нововведения.
- Решения по территории сельских поселений передаются в компетенцию местных органов власти.
- Если корректировка границ участка затрагивает земли в сельских поселениях, требуется разрешение районной администрации, к которой относится земля.
- После завершения процедуры и постановки участка на кадастровый учет владелец приобретает исключительное право и полномочия на использование надела.
Закон о земле определяет основания и условия, при которых могут быть перераспределены земельные участки, размер которых может изменяться.
В границах существуют ломаные линии. Нарушенные границы причиняют много неудобств землевладельцам и государственным органам. Кадастровые инженеры осуществляют перераспределение путем выравнивания нарушенных границ и сохранения первоначальной ширины участка.
Выделение смежных границ. Перераспределение осуществляется в рамках плана развития территории. Владелец заказывает эту услугу для того, чтобы лучше определить границы и соблюсти требования к строительству на участке.
Перераспределение в кооперативах. Причиной этого является отсутствие четких сопряженных границ или разрешения требований и пожеланий землевладельцев в отношении индивидуального жилищного строительства или частного фермерского хозяйства.
Помехи от федеральных планов и строительной деятельности. Перераспределение необходимо, если на этих участках планируется проведение строительных работ в рамках плана освоения федеральных земель. Это касается строительства мостов, образования искусственных озер, прокладки автомобильных или железных дорог.
Цель и правила перераспределения земельного участка
Самая популярная причина перераспределения земель: невозможность использовать землю по назначению из-за ее конфигурации или неудобного расположения.
- Пересечение и вторжение на соседние ЗУ.
- Неправильная форма, изогнутые линии границ, затрудняющие использование.
- Логистические трудности — необходимость использования чужой земли для обслуживания или подключения к коммуникациям.
- Неудобный доступ или близость.
- Отсутствие доступа к общественным дорогам.
Перераспределение муниципальных участков или частных участков регулируется общими правилами статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. В некоторых случаях, если процедура приводит к образованию нескольких участков или перераспределение затрагивает искусственно созданные землевладения, эксперт будет руководствоваться специальными правилами.
Участки, образованные в результате перераспределения, должны соответствовать общим требованиям, установленным в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
- Максимальные размеры предлагаемого участка должны соответствовать положениям городского плана, если это предусмотрено законом.
- Границы ЗУ не пересекают границы муниципальных образований и/или границы населенных пунктов, территориальных зон, лесов и лесопарков.
- Образование новых участков не нарушает прав собственников и иных правообладателей недвижимого имущества, расположенного на первоначальных ЗУ.
- Формирование участков не приводит к посягательствам, захватам, изгибанию границ, невозможности определения местонахождения объектов недвижимости и другим действиям, препятствующим рациональному использованию и охране земельных фондов.
Что такое Фонд перераспределения земель?
Для перераспределения участков земли, находящихся в собственности государства, у последнего должны быть свободные земли, которые в процессе перераспределения передаются юридическим лицам или гражданам. Эти земли могут быть использованы для сельскохозяйственной деятельности и созданы на них.
- Ферма.
- Сельскохозяйственный кооператив.
- Сенокосный луг или место выпаса скота.
- Сельскохозяйственный кооператив.
Фонды землеотвода формируются из свободных участков несколькими способами.
- Граждане добровольно отказываются от своей земли, потому что не могут или не хотят ее обрабатывать или содержать.
- Владелец умер без завещания, или законные наследники отказались от своих прав собственности.
- Земля была насильно отобрана у первоначального владельца по решению суда.
- Участок выкупается государством и владельцу выплачивается компенсация.
Порядок и этапы перераспределения
Перераспределение земельных участков осуществляется в установленном порядке и в сроки, установленные действующими нормативными актами. Процесс состоит из нескольких этапов.
- Владельцы участков, подлежащих перераспределению, достигают взаимного соглашения о перераспределении земли. Не имеет значения, принадлежит ли земля частному лицу, государству или муниципалитету.
- Каждый собственник собирает и подает пакет документов и заявление в МФЦ или другой уполномоченный орган.
- Представитель компетентного органа анализирует причины перераспределения и выносит решение.
- Кадастровый инженер выполняет необходимые работы, включая геофизические исследования и оформление документов в соответствии с генеральным кадастровым планом.
- Вновь образованные участки регистрируются в кадастре Росреестра. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер и выдается свидетельство о праве собственности, а данные по участку вносятся в Национальный кадастр недвижимости.
- Заключительным этапом является регистрация права собственности на участок для каждого владельца.
На разных этапах в процесс перераспределения вовлекаются собственник земли, землеустроительная организация и Росреестр. Как и в случае с другими способами создания новых участков, процесс перераспределения может занять не менее 2 месяцев.
Как получить информацию о собственнике земельного участка?
Для перераспределения земли, изменения границ или площадей требуется согласие владельца соседнего участка. Если нет информации о владельце, обратитесь в Национальный регистрационный орган.
- Получить информацию из публичной кадастровой карты Росреестра.
- Заказать выписку из Национального реестра ЕГРЮЛ онлайн на сайте Росреестра.
- Обращайтесь в один из региональных филиалов Росреестра или в ближайший МФЦ.
Важно! На письменные выписки распространяются обязательства, налагаемые государством. Размер налога зависит от типа получаемой информации. Если вы подаете заявление через Интернет, мы рекомендуем оплатить пошлину после этого; если вы лично посетите офис Федерального регистра, вам нужно будет заплатить заранее.
Перераспределение земельных участков с государственной или муниципальной землей
Основания для этой процедуры установлены в статье 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации. Муниципальные участки подлежат перераспределению.
- не были ранее предоставлены для частного использования и не обременены частными правами, за исключением сервитутов.
- Право, которое предлагается человеку для использования с его согласия.
Перераспределение муниципальных ЗУ регулируется статьей 39.28 Земельного кодекса с учетом требований Федерального закона Российской Федерации № 171 от 23 июня 2014 года. Процедура возможна при соблюдении требований.
- Исходный участок расположен в пределах застроенной территории, для которой было подписано соглашение о развитии. Цель процедуры — приведение границ в соответствие с требованиями проекта межевания.
- Границы определяются в соответствии с проектной документацией с целью исключения ошибок — вклинивания и обхода соседних объектов недвижимости, ломаных границ и перекошенных границ. Площадь вновь образованного земельного участка не должна превышать законодательно разрешенные пределы границ.
- Муниципальные земли и участки перераспределяются для выделения участков под садоводство или огородничество, крупное приусадебное хозяйство или личное подсобное хозяйство.
- Участки изымаются для удовлетворения муниципальных нужд при строительстве линейных или других капитальных сооружений.
Процедура требует оформления соглашения о перераспределении участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Документ должен содержать обязательства сторон по обеспечению формирования участка, включая следующие.
- Распределение расходов, связанных с кадастровыми работами, проведенными для формирования участка.
- Информация о правах, возникающих на формируемом участке.
Перераспределение государственных земельных участков не допускается в следующих случаях
- Территория находится в собственности государства или муниципалитета и предоставляется тому же лицу с тем же видом прав без письменного согласия указанного лица.
- Проект землеустройства или план планировки территории предусматривает перераспределение участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который является объектом аукциона или в отношении которого было принято решение о предварительном утверждении, срок действия которого еще не истек.
- Границы участка должны быть уточнены в соответствии с положениями Национального закона о регистрации недвижимости.
- Имеются основания для отказа в утверждении планировки участка.
Перераспределение земельных участков частной собственности
Процедура основана на плане расположения участка на проекте территориального планирования или кадастровой карте. Соглашение должно быть заключено в простой письменной форме. Заявитель должен приложить к договору кадастровый паспорт участка. Если в процессе перераспределения размер нового участка увеличивается, владелец обращается в муниципалитет за расчетом затрат.
Соглашение должно содержать следующую информацию.
- Личные данные владельца соседнего участка.
- Техническая информация о земельном участке.
- Данные о собственности на землю, подлежащую перераспределению.
- Суть процедуры — цель и порядок перераспределения.
- Распределение прав собственности и других имущественных прав на вновь образованные участки.
- Распределение долей в собственности.
- Распределение стоимости услуг кадастрового инженера.
- Координация сроков вступления в права собственности на новые участки земли.
- Размер и порядок компенсации в случае неравного перераспределения или нанесения ущерба одному из собственников.
Документ подается кадастровому инженеру и по завершении съемки направляется в административный орган для регистрации права собственности на новый участок и оформления кадастрового паспорта земли.
В дополнение к договору необходимо заказать услугу в МФЦ или специализированной компании.
- Заявление о перераспределении земли.
- План расположения участка (только в случае, если данный участок подлежит образованию и отсутствует пункт межевания территории для перераспределения участка).
- Копия проекта раздела земли и решения об утверждении.
- Копии документов, подтверждающих личность заявителя как физического лица, либо как представителя физического или юридического лица.
- Копии документов, подтверждающих права (полномочия) физического лица или представителя юридического лица.
- Заверение перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с иностранным правом.
- Учредительные документы (нотариально заверенная копия или 1 копия с оригиналом, предоставляемая юридическому лицу без возврата).
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о правах на здания, сооружения, расположенные на земельном участке, подлежащем перераспределению.
- Выписка из Национального реестра ЕГРЮЛ о правах на перераспределяемый участок.
- Кадастровый паспорт исходного земельного участка.
Документы, необходимые для перераспределения участка
Проверьте пакет документов для регистрации сделки после подписания договора с владельцем соседнего участка. Для кадастровой палаты или Росреестра вам понадобятся.
- План земельного участка, выданный местным органом власти.
- Кадастровый паспорт на землю.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок — завещание, договор дарения или купли-продажи, выписка из Государственного единого реестра недвижимости.
- Документы на все здания, расположенные на участке.
Прилагается письменное соглашение с владельцем. Аналогичные документы должны быть предоставлены каждой стороной, участвующей в сделке. Если вы действуете через посредника, подготовьте нотариально заверенную доверенность на совершение сделки с недвижимостью. Оригинал документа или нотариально заверенная копия должны быть представлены в органы власти.
Стоимость и порядок оплаты
Согласно закону, процедура перераспределения земли является платной. Бенефициары платят за землю, стоимость которой определяется следующими факторами.
- 15% от кадастровой стоимости, если площадь вновь образованного участка не нарушает государственные нормативы.
- 100% от кадастровой стоимости, если площадь вновь образованного участка превышает нормативы более чем на 10%.
Плата является обязательной в случае перераспределения участков, находящихся в муниципальной или частной собственности. Помимо стоимости земли, заявитель также должен заплатить налог штата.
Возможные причины отказа в перераспределении участков
Компетентный национальный орган может отказать в принятии заявления и отклонить просьбу о перераспределении в письменной форме в соответствии с законом. Здесь перечислены наиболее распространенные причины отказа.
- Один из собственников, участвующих в сделке, не согласен с перераспределением средств
- На земле, подлежащей перераспределению, находятся здания, принадлежащие местным органам власти или государству.
- Существуют ограничения или обременения на землю.
- Земля находится в муниципальном или государственном резерве или выставляется на аукцион.
- Участки земли, в которых заявитель имеет долю участия, могут быть переданы третьему лицу по праву преимущественной покупки.
- В результате этой процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка, установленный местными властями (который существует в каждом районе).
- Участок относится к категории земель ограниченного пользования.
- Заявитель не представил полную документацию или информация в документации неверна.
- В результате границы третьих лиц, не согласившихся на перераспределение, будут изменены.
- Границы участков не являются непрерывными, участки расположены в разных территориальных зонах или относятся к разным категориям землепользования.
Некоторые из указанных причин могут быть устранены путем проведения межевания или подготовки недостающих документов. Как только проблема будет решена, заявитель может повторно подать заявление на получение разрешения на перераспределение.
